DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e): Immobilien/Research UpdateSavills Immobilien Beratungs-GmbH: Top-6-Bürovermietungsmärkte Deutschland 2021 06.01.2022 / 12:45 Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
Top-6-Bürovermietungsmärkte 2021
Höhere Mieten wegen steigender Flächen- und Lageanforderungen der Nutzer
Auch im Schlussquartal des Jahres 2021 haben die Top-6-Büromärkte ihren Erholungskurs fortgesetzt. Auf ca. 1 Mio. m² summierte sich der Flächenumsatz allein in den letzten drei Monaten, so dass ein Jahresumsatz von knapp 3 Mio. m² erzielt wurde. Das ist ein Fünftel mehr als im Jahr 2020, zugleich aber auch etwa ein Fünftel weniger im Vergleich zum Niveau der Jahre vor der COVID-19-Pandemie. Der Leerstand stieg im 4. Quartal 2021 um etwa eine Viertelmillion Quadratmeter, die Leerstandsquote erreichte 4,3 %. Trotz des höheren Leerstands stiegen die Mieten überwiegend an - in der Spitze um gut 3 % gegenüber dem Vorquartal auf 36,70 Euro/m².
"Alles in Allem sind die deutschen Büromärkte ausgesprochen gut durch die ersten beiden Pandemiejahre gekommen. Noch ist der Flächenumsatz im langfristigen Vergleich unterdurchschnittlich, angesichts der steigenden Nachfragedynamik rechnen wir aber für das laufende Jahr mit einem weiteren Anstieg. Die steigende Präferenz der Nutzer für hochwertige Flächen sorgt bei zugleich steigendem Leerstand für höheren Sanierungs- und Modernisierungsdruck bei den Eigentümern und Eigentümerinnen", lautet das Fazit von Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany bei Savills.
Großnutzer weiterhin zurückhaltend - weiterer Leerstandsanstieg absehbar
Nach wie vor sind es vor allem die Großnutzer, also beispielsweise internationale Konzerne, die zurückhaltender agieren als vor der Pandemie. Ein Ausdruck dessen: In allen Märkten außer Köln fiel die durchschnittliche Größe der im letzten Jahr angemieteten Büroflächen kleiner aus als in den Vorjahren. "Angesichts der Ende des Jahres stark gestiegenen Infektionszahlen sind viele Beschäftigte wieder auf das Homeoffice als ersten Arbeitsort ausgewichen, gerade in größeren Unternehmen. Dadurch herrscht dort nach wie vor große Unsicherheit darüber, wo sich die Homeoffice-Quote post-pandemisch einpendeln wird und wie hoch der Flächenbedarf sein wird", kommentiert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills. Das Aufschieben von Anmietungsentscheidungen bei einigen Großnutzern führt auch dazu, dass manche Projektentwicklung, die in diesem oder im nächsten Jahr fertig wird, noch keinen Ankermieter hat. In beiden Jahren kommen voraussichtlich jeweils mehr als 2 Mio. m² neue Bürofläche an den Markt - doppelt so viel wie im Durchschnitt der zehn vorangegangenen Jahre. Mehr als 2,5 Mio. m² sind in diesen Projekten noch nicht vermietet (ca. 1,1 Mio. m² 2022, 1,6 Mio. m² 2023) und folglich rechnet Savills zumindest für das laufende Jahr mit einem weiteren Leerstandsanstieg.
Steigende Qualitäts- und Flexibilitätsanforderungen - eine Chance für Flexible Workspaces?
Der steigende Leerstand wird sich jedoch weniger in den Neubauten materialisieren, als vielmehr in älteren, nicht modernisierten Bestandsobjekten. "Wir nehmen eine deutlich gestiegene Präferenz der Unternehmen für hochwertige Büroflächen wahr. Im Falle von Großnutzern ist das häufig gleichzusetzen mit neugebauten bzw. kernsanierten Flächen, weil nur hier ESG-Konformität sichergestellt werden kann bzw. diese in Neubauten am leichtesten nachzuweisen ist - darüber hinaus bieten solche Flächen grundsätzlich mehr Qualität als Bestände in vergleichbaren Lagen", so Rotberg. Ein messbares Indiz für die höhere Präferenz der Büronutzer für moderne Flächen in guten Lagen ist die stark gestiegene Medianmiete*. Binnen Jahresfrist legte sie um knapp 6 % zu und damit wesentlich stärker als die Spitzenmiete im selben Zeitraum (+ 2 %). "Neben den steigenden Ansprüchen an Flächen- und Lagequalität nehmen auch die Flexibilitätsanforderungen zu. Das betrifft sowohl die Gestaltung der Fläche als auch die Vertragsgestaltung. Der Wunsch nach Teil- und Sonderkündigungsrechten und generell möglichst flexiblen Laufzeiten ist bei den Nutzern präsenter. Umgekehrt möchten die Eigentümer und Eigentümerinnen nicht zuletzt wegen der stark gestiegenen Bau- und Ausbaukosten möglichst langfristige Planungssicherheit. Anbieter von Flexible Workspaces können hier Teil der Lösung sein, die diese widerstreitenden Bedürfnisse zusammenbringt", berichtet Rotberg.Alle Daten und Fakten können Sie auch unserem aktuellen Market in Minutes Top-6-Büromärkte Deutschland auf unserer Homepage unter www.savills.de/research entnehmen.
*Die Medianmiete ist der mittlere Mietpreis aller Vermietungstransaktionen. Damit liegen 50 % aller Vermietungen über und 50 % unter der Medianmiete. Die Größe der jeweils angemieteten Flächen fällt bei der Berechnung der Medianmiete nicht ins Gewicht.
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